Viviendas a precios demenciales 3: cómo controlar los precios sin destruir el mercado

Estamos peligrosamente cerca de una burbuja inmobiliaria; así lo sostienen los autores de esta columna que también muestra cómo los arriendos se llevan una porción insostenible del ingreso familiar. Estiman que el Estado no puede permanecer impávido y proponen un plan para bajar los precios inflados por la especulación. Consiste en la compra y construcción de 200 mil viviendas de aquí a 2030; y en la creación de una superintendencia que las administre. Indican que las ciudades europeas que han hecho cosas similares, han garantizado el acceso a viviendas de calidad sin destruir el mercado.

El desequilibrio del mercado de la vivienda en Chile enfrenta un momento decisivo de cara a nuevas modificaciones a la Ley General de Urbanismo y Construcciones y a la Ley de Arriendos, las que buscan avanzar hacia ciudades más inclusiva y justas.

En nuestra serie de artículos en CIPER, hemos expuesto que el objetivo integrador de esa política no será posible sin entender la vivienda como un derecho humano[1]. Chile ha firmado tratados internacionales que consagran ese derecho, pero, a pesar de eso, los campamentos han aumentado y hoy tenemos la misma cantidad que en 1985, mientras el déficit de viviendas alcanza las 500 mil unidades y los precios de compra y de arriendo están cada vez más alejados de los bolsillos (ver informe del Banco Central).

En una sociedad monetarizada como la nuestra, la incidencia de la vivienda en el costo de vida es crítica: es el gasto mensual obligatorio más alto de los hogares. De no mediar cambios que impidan que la vivienda siga siendo usada como un activo financiero, el problema será cada vez más difícil de solucionar y dañará incluso a quienes se dedican a su comercialización.

Más allá de polemizar, con estas columnas hemos buscado llamar la atención sobre un problema urbanístico prioritario que estaba invisibilizado en las agendas de medios y de políticos. Hemos focalizado nuestros análisis sobre los factores que conforman el precio de la vivienda para compartir nuestra interpretación sobre su mecánica y explorar caminos eficientes que aseguren a todos los hogares el acceso a una vivienda digna, sin con ello destruir el mercado de la vivienda. Creemos que no debiera demonizarse a los productores de vivienda, pues sí o sí deben ser parte de la solución.

El debate es necesario, ya que nos encontramos en una encrucijada donde la especulación es protagonista. Y dado que el mercado por sí solo no regula precios de la vivienda, como tampoco lo hace con los tulipanes de colores[2], se necesitan alternativas efectivas. En este artículo, reforzamos nuestra preocupación de cara a nueva evidencia encontrada por expertos y avanzamos hacia una propuesta.

¿BURBUJA INMOBILIARIA?

En el prestigioso journal Research in International Business and Finance, los expertos Luis Alberiko Gil-Alana, Robinson Dettoni, Rodrigo Costamagna y Mario Valenzuela, acaban de publicar un artículo[3] con metodología econométrica avanzada que establece la existencia de una burbuja racional en el mercado de la vivienda chilena. El argumento central es que los precios de las viviendas se encuentran tremendamente distantes de los componentes fundamentales que configuran esos precios (costos de construcción, valor de suelo, capacidad de pago de los hogares y el desarrollo económico reciente).

Los economistas advierten que la burbuja podría traer consecuencias complejas para la economía chilena y sugieren que se deben tomar medidas para evitar un desencadenamiento de problemas de alta complejidad. Estamos de acuerdo.

La burbuja tiene múltiples definiciones, pero una muy accesible la hace el premio Nobel de economía, Joseph Stiglitz[4]: si la única justificación para el aumento de precio de un bien es que los inversores creen que el precio seguirá subiendo mañana, estamos ante una burbuja.

De acuerdo con Stiglitz, entonces, la burbuja sería una consecuencia de lo que podríamos llamar fe en el mercado, una postura religiosa que cree en una prosperidad eterna.

Sobre la base de una metodología simplificada de detección de síntomas de burbuja inmobiliaria para el caso chileno, a continuación revisamos cinco indicadores que permiten contribuir a la discusión sobre este tema. Estos indicadores han sido adaptados al caso chileno y se basan en un sistema de seguimiento que la Sociedad de Tasación de España aplica desde la gran crisis de 2007.

1. Más hipotecas que ventas. Si la cantidad de créditos hipotecarios otorgados no supera la cantidad de ventas de viviendas nuevas, no hay síntoma de burbuja. En España, cuando estalló la burbuja inmobiliaria, se habían otorgado 1,3 millones de créditos hipotecarios, pero se habían vendido sólo 900.000 viviendas nuevas. ¿Para que eran los otros créditos? Una parte para viviendas usadas, pero también para refinanciar deudas que no se estaban pudiendo pagar.

¿Cómo es la situación en Chile? Durante 2018, se firmaron 108.326 créditos hipotecarios, mientras que en el mismo año se comercializaron 100.233 unidades de vivienda nueva, pero no conocemos el dato de la comercialización total de la vivienda usada. Aun así, es un indicador a tomar en cuenta dado el alto nivel de endeudamiento de los chilenos, que ya tiene preocupado al Banco Central. Esto podría implicar que gran parte de la producción de vivienda nueva está destinada a ser comercializada mediante instrumentos financieros, creando una dependencia al endeudamiento para conseguir vivienda y no a la propia capacidad de liquidez de los compradores, lo que no sería un buen síntoma. El factor que es difícil de medir aún es cómo entran en este análisis las refinanciaciones de créditos, los remates y la venta de vivienda usada.

Lamentablemente, falta mayor transparencia de datos para poder evaluar con mayor exactitud estos fenómenos. Mientras la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) maneja un conjunto de datos, la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, otro; la Asociación Gremial de Corredores de Propiedades de Chile uno distinto; los Conservadores de Bienes Raíces otro más y las notarías los manejan en materia de arriendos. El desafío de hacer conversar estos datos sería enorme. Integrarlos, sería un paso inteligente hacia evitar problemas futuros.

2. Desacople del PIB, la tasa de empleo y el precio de la vivienda. Este indicador busca revisar si el producto interno bruto, los empleos y el precio de la vivienda, han tenido comportamientos similares en el último tiempo. Si crecen a un ritmo similar, la economía se desarrolla equilibradamente. En el caso de Chile, desde 2009, justo después de la crisis financiera mundial, el precio de la vivienda se desacopla del ritmo de los otros factores y se despega. Esto tampoco es buena señal.

3. Desacople de los precios del suelo y la vivienda. En este indicador se asume que, cuando no hay burbuja, el precio del suelo y de la vivienda se moverán de forma similar, puesto que los terrenos se adquieren en tiempos similares a aquellos en que se ejecutan proyectos de venta. Si, por el contrario, se crean reservas de suelo que podrían propender a la especulación (se compra suelo, se los retiene esperando que suba y solo cuando están altos, se construye) debería ocurrir que las curvas de los precios se descoordinen y el precio de suelo aumente más rápido que el precio de la vivienda.

En Chile estos valores se mueven concordantemente y ese es, precisamente, el argumento usado por la Cámara Chilena de la Construcción para explicar la fuerte alza del precio de la vivienda. En la primera columna mostramos que, sin embargo, no hay razones de mercado para el alza del precio del suelo, pues hay abundancia de este. Una discusión más profunda se produce si nos preguntamos: ¿cómo y cuándo medimos el precio del suelo de una vivienda para determinar su impacto en el precio? La respuesta no es fácil ni hay una sola. El precio del suelo puede medirse considerando su historia de compras y ventas, en base a su tasación fiscal, en base al momento en que el inversor compra el terreno para desarrollarlo o al momento en que dicho precio es incorporado al precio de la vivienda que se comercializa. Es una discusión a tener, dado que dicha información no se refleja en los datos actuales. Creemos que la razón puede estar en que los datos adecuados para ver qué está pasando tampoco son transparentes. Es necesario un sistema de seguimiento público del valor comercial del suelo para saber qué realmente está pasando con este indicador.

4. Bajas tasas de interés hipotecario. En España, cuando estalló la crisis de la burbuja inmobiliaria, las tasas de interés eran muy bajas, cercanas al 1%, lo que facilitó el acceso al endeudamiento para adquirir un bien de alto costo, como lo es la vivienda. Hoy Chile ostenta mínimos históricos en tasas de interés hipotecario. Sin embargo, el alto pie exigido parece actuar como una efectiva barrera para evitar el endeudamiento masivo. Se ha argumentado que ese pie es garantía de que no haya burbuja inmobiliaria, dado que a quienes los bancos endeudan tienen capacidad de ahorro y buenas rentas. Esto, por supuesto, segrega el acceso a la propiedad según nivel socioeconómico.

Sin embargo, el pie también tiene un efecto negativo, dado que podría propender a aumentar la concentración de la vivienda en las manos de los más ricos, que son los que sí pueden conseguir el pie y acceder al endeudamiento hipotecario, que como se vio en el punto 1, es muy alto en Chile.

5. Más arrendatarios, más campamentos. Otro síntoma de burbuja es el aumento de quienes arriendan y de las personas que viven en precariedad. En Chile han aumentado ambos grupos, particularmente las personas que viven en campamentos, los allegados y las familias hacinadas. Estos grupos se han vuelto un componente fundamental de un déficit de vivienda estructural que en 20 años no ha logrado ser resuelto a pesar de la alta productividad de vivienda.

A nivel internacional se recomienda que el pago de la vivienda no implique más del 25% del ingreso. Para evaluar esta situación en Chile, revisamos el peso del arriendo sobre el ingreso autónomo por hogar según la encuesta CASEN 2017. En regiones como Arica y Parinacota, Tarapacá, Antofagasta y Magallanes, el 80% de los hogares paga más de lo recomendable en precio de arriendo, siendo un factor crítico para los sectores más pobres. Es decir, es muy difícil encontrar vivienda asequible para el 40% de menores ingresos, grupo que se ve forzado a buscar otras formas de tener un hogar.

Peso del arriendo sobre el ingreso autónomo por hogar según encuesta CASEN 2017, dividido por regiones y por decil socioeconómico (Fuente: Centro Producción del Espacio).

En resumen, a diferencia del estudio do Gil-Alana, Dettoni, Costamagna y Valenzuela, los indicadores que hemos mostrado indican que hay síntomas de la existencia de una burbuja inmobiliaria en Chile, pero no terminan de confirmar su existencia.

REGULACIÓN DEL PRECIO

Más allá de si estamos o no en una burbuja, la situación de la vivienda es crítica para muchas familias y creemos necesario que el Estado intervenga. El problema es dónde y haciendo qué.

En primer lugar, siguiendo las ideas del fallecido sociólogo Rodrigo Salcedo, creemos que la relación entre mundo financiero y mercado inmobiliario necesita regulación y transparencia. En sus estudios sobre los fenómenos urbano-mercantiles, Salcedo era categórico al afirmar que creer que la desregulación del mercado de suelos bajaría el precio de la vivienda es un error. El problema está en que se cree “que el suelo es un bien que se transa en un mercado perfecto y que, además, no está contaminado por las expectativas de distintos actores o las señales que entrega el Estado o el mercado”[5]. Para Salcedo, el mercado de suelos es similar al bursátil, donde el precio depende en gran medida de las expectativas. En este caso se trata de las expectativas de ganancia de los propietarios, la cual está ligada fundamentalmente a la localización de la vivienda.

Para avanzar hacia una propuesta que permita regular y transparentar este mercado, es fundamental tener en claro qué elementos constituyen el precio de una casa.

El mercado de la vivienda ha sido clasificado como un mercado imperfecto. Esto se debe a que los precios se fijan a partir de una competencia monopolística entre actores que ofrecen productos similares sin bienes sustitutos[6]. Ante una competencia monopolística, los precios se ven influidos no por los que demandan, sino por quienes ofertan, dado el poder que les otorga que sus bienes no puedan ser reemplazados por otros (una vivienda no puede ser reemplazada por un auto, aunque en algunos casos tengan valores similares). Debido a esto, en condiciones monopolísticas las regulaciones sobre mercados de bienes básicos son vitales para asegurar su igual acceso entre la población[7].

En Chile, las regulaciones existentes sobre el mercado de la vivienda[8] no logran influir en mejorar la equidad residencial. Un ejemplo son los subsidios a la demanda de vivienda. Dado que los proyectos son desarrollados por actores con fines de lucro, durante décadas han localizado a la población de menores ingresos donde el suelo es más barato, es decir, en zonas periféricas con bajo desarrollo urbanístico. Es decir, los subsidios son rápidamente capturados e integrados al precio de la vivienda por parte de los desarrolladores[9].

Como se ha sugerido, el suelo es clave. El precio de la vivienda dependerá mucho del mercado de suelo pues es la localización la que le agrega valor a la vivienda, a partir de las virtudes del barrio donde se ubica.

Por ejemplo, un departamento de 80 m² con vista al mar, comercio cercano, buenos colegios, transporte público y buena conectividad vial, tiene más valor que uno de 80 m² sin alguno(s) de estos atributos. De hecho, a la hora de fijar el precio tanto el diseño arquitectónico, como los costos de construcción y en general la tecnología usada para edificar, son factores residuales en relación a la localización y las expectativas de renta de quien vende. En otras palabras, inciden, pero muy poco cuando se comparan contra el peso que tiene la localización sobre el precio. En nuestra columna anterior mostramos que el atributo de localización incide entre un 20% y 30% sobre el precio final de la vivienda en Santiago.

Esto quiere decir que el vendedor puede aumentar el precio de la vivienda basándose en los atributos urbanos del entorno, sobre los cuales no hizo ninguna inversión y, en general, son bienes públicos. En otras palabras, el Estado ayuda a subir los precios de la vivienda a través de la inversión pública y, sin buscarlo, termina perjudicando a quienes arriendan, pues esas alzas se llevan parte de la capacidad de gasto de los hogares.

Dado que un hogar solo puede vivir donde le alcancen sus ingresos, un sistema donde los precios se disparan propende hacia la segregación residencial, que tiene a varias ciudades chilenas con altos niveles de desigualdad[10].

Creemos que el Estado de Chile debe avanzar de forma decida a incidir en el mercado de la vivienda y sus precios, pues una importante parte de la ciudadanía está enfrentando dificultades para pagarlos. Si la construcción del precio de la vivienda sigue liberada a las decisiones de empresas con expectativas de ganancia, es obvio esperar que dicho precio no deje de subir de manera acelerada.

PROPUESTA DE REGULACIÓN: VIVIENDA PUBLICA EN CHILE

Nuestra propuesta para bajar los precios de la vivienda se basa en una acción decidida del Estado sobre el mercado de la vivienda a través de la creación de un sistema de vivienda pública, es decir, que el mismo Estado sea propietario de vivienda sin fines de lucro cuyo objetivo sea universalizar el acceso a la vivienda de buena calidad, segura y que su pago se base en los ingresos por hogar. Esto permitiría que los precios puedan ser fijados por el Estado sin tener que generar decretos, sino mediante la propia competencia entre actores del mercado de la vivienda. Para que esto sea efectivo, la tasa de propiedad de inmuebles del Estado debe ser significativa por cada territorio. Hay diversos modelos internacionales de referencia: el modelo inglés, el español, el austriaco, el holandés, entre otros. Revisaremos algunos principios que nos parecen importantes para el caso chileno, examinando como se determinan las expectativas de rentas de los nuevos inversionistas.

En el caso inglés, la autoridad local debe proyectar la capacidad de pago que tienen sus vecinos y eventuales nuevos habitantes de la comuna para asegurar que existirán opciones pagables sin distinguir su origen socio-económico.

El modelo español, mediante la Ley Maturana, exige que por cada proyecto inmobiliario en áreas urbanas se destine buena parte de las nuevas áreas a viviendas públicas. Esto implica que, por ejemplo, en el País Vasco un 65% del suelo urbanizable sea destinado a vivienda de promoción pública y en Navarra se solicita un 20%. Esto implica que dicho porcentaje es administrado por el municipio para objetivos sin fines de lucro, como lo son la integración, la asequibilidad y asegurar que los habitantes de la comuna tengan un techo seguro donde vivir.

El modelo de Viena es bastante más directo: desde 1917 que la municipalidad define los precios de arriendo y ocho de cada diez viviendas nuevas se basan en este sistema público de gestión residencial, asegurando que trabajadores que ganan menos puedan vivir en zonas bien localizadas de la capital austriaca. En Viena el costo por m² de arriendo es €7 mensuales (es decir, un departamento de 80 m² en Viena tiene un precio de arriendo equivalente a $430.000) y las viviendas son de alto estándar de calidad, por lo que el sector privado debe ser muy competitivo. En la práctica, es el Estado a través de la vivienda pública el que fija precio y estándar constructivo.

También en Holanda el Estado regula el precio de la vivienda estableciendo precios de venta que varían entre €175.000 y €297.000 (ente $135 millones y $230 millones) dependiendo de tamaño y ubicación. En Barcelona se castiga que los propietarios no ocupen sus viviendas y en Berlín el ayuntamiento ha comenzado a renacionalizar vivienda que había sido vendida a privados para así aumentar el stock de vivienda pública. La vivienda pública funciona como propiedad estatal (generalmente municipal) que las autoridades locales entregan en arriendo a los habitantes de sus comunas bajo el compromiso de pagar una porción del ingreso de los hogares o precios que se ajustan a las realidades salariales locales.

Estas medidas son formas de regular el precio de la vivienda agregando un actor público sin interés de lucro en la ecuación y ofertando valores apropiados a la capacidad de pago de los habitantes de las ciudades, evitando su éxodo a sectores periféricos sin calidad urbana.

Grandes ciudades con muy buen estándar de vida del mundo ostentan un sistema de control de precios, es bueno despejar la conspiranoia sobre un mecanismo altamente difundido en países desarrollados.

¿Qué defectos tienen estas intervenciones? Algunos informes sugieren que el control de precios de la vivienda para arriendo reduce la movilidad de los ocupantes: en vez de reubicarse en mejores zonas urbanas, prefieren quedarse donde viven. Para algunos especialistas, la regulación no es óptima para los propietarios que buscan generar ganancias desde el mercado de la vivienda, dado que el control estanca los precios. Otros investigadores remarcan que esto es justamente lo positivo, dado que los ocupantes se arraigan a sus barrios donde el pago de arriendo deja de ser un problema, lo que beneficia especialmente a las personas de mayor edad. Por otro lado, investigaciones recientes muestran que la regulación de precios no debiera reflejarse en menor vivienda ofertada.

Para organizar un plan de esta envergadura, el Estado debe avanzar en implementar la Nueva Política Nacional de Desarrollo Urbano con los servicios regionales de desarrollo urbano (SRDU) para coordinar con las municipalidades y las constructoras locales la ejecución de al menos 95.000 viviendas públicas para el 2030 a nivel nacional, junto a la compra de 95.000 unidades disponibles en el mercado, con una inversión anual aproximada de 53 mil UF, equivalente al monto anual que Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu) destina a subsidios. Una inyección de recursos al Minvu para este programa podría contribuir a mejorar la provisión de nuevas unidades habitacionales con este fin.

Es esperable, de todas maneras, que, si una iniciativa de este tipo se implementa, se involucren nuevos fondos desde otras partidas presupuestarias. Sobre los efectos de este plan de vivienda pública, se cubre el 50% del déficit cuantitativo actual con precios fijados por la autoridad local y en base a capacidades reales de pago de los hogares.

La administración de las viviendas sería llevada a cabo por la municipalidad correspondiente y los arriendos no podrán superar el 25% del ingreso de los hogares, reinvirtiendo excedentes para mejoras de los conjuntos nuevos, del espacio público y construcción de nueva vivienda.

Un problema eventual es que a nivel de autoridades locales la transparencia del ejercicio de facultades no siempre cuenta con fiscalización y la Contraloría no basta. ¿Cómo evitar que las viviendas sean repartidas por intereses políticos o de otro tipo? Para lidiar con ese tema sugerimos dentro de este plan una Superintendencia de Vivienda, que se instale como una nueva institucionalidad fiscalizadora y organizadora de procesos de intercambio de vivienda y transa de servicios habitacionales.

Esta superintendencia debiera alojar también los datos del mercado de la vivienda y ser el organismo que celebre y certifique, entre otras cosas, contratos de arriendo, hoy totalmente ajenos al dominio público, siendo otro aspecto crítico del problema actual.

Creemos que el Estado no puede mirar para el lado cuando se dispara el precio de bienes sin sustitutos, como la vivienda. En esta serie de columnas, hemos querido presentar evidencia para que más personas se involucren en esta discusión y estén atentos al debate de las modificaciones que vienen a la Ley General de Urbanismo y Construcción, así como también sobre la Ley de Arrendatarios, donde estos temas se pueden abordar desde diferentes perspectivas. Nosotros hemos presentado una propuesta y esperamos que nuevas voces vengan a discutir o complementar la nuestra.

Referencias

*La edición de esta serie de columna estuvo a cargo de Juan Andrés Guzmán

Este artículo es parte del proyecto CIPER/Académico, una iniciativa de CIPER que busca ser un puente entre la academia y el debate público, cumpliendo con uno de los objetivos fundacionales que inspiran a nuestro medio.

CIPER/Académico es un espacio abierto a toda aquella investigación académica nacional e internacional que busca enriquecer la discusión sobre la realidad social y económica.

Hasta el momento, CIPER/Académico recibe aportes de tres centros de estudios: el Centro de Estudios de Conflicto y Cohesión Social (COES), el Centro de Estudios Interculturales e Indígenas (CIIR) y el Instituto Milenio Fundamentos de los Datos (IMFD). Estos aportes no condicionan la libertad editorial de CIPER.