Los superdueños del Gran Santiago y la crisis de la vivienda en Chile

Los “superdueños” tienen un promedio de 8 viviendas y un máximo de 96. Entre ellos hay profesionales, futbolistas y comerciantes. Este informe contabilizó 2.680 en el Gran Santiago, que invierten especialmente en Santiago Centro, Estación Central, Independencia, La Florida y Ñuñoa. Los “superdueños” compran propiedades porque es “una buena inversión” y porque es «el modo de asegurar un futuro”, para ellos/as y sus hijos, y algunos las adquieren utilizando la exención tributaria del DFL-2. Sus acciones, sin embargo, tienen consecuencias sociales: impulsan los precios al alza y capturan la oferta disponible en un país que hace más de una década tiene una crisis de acceso a la vivienda. Los autores proponen un giro en la política habitacional “desde un enfoque subsidiario a la producción de vivienda como infraestructura pública”.

La columna fue actualizada el 13.05.2021 para aclarar aspectos relacionados con el DFL-2.

Los resultados presentados en esta columna surgen de la investigación FONDECYT 11180569: “Hacia una teoría sustantiva del urbanismo informal: Análisis socioespacial de Macrocampamento Los Arenales y Edificios Superdensos de Estación Central”, donde Francisco Vergara-Perucich es el Investigador Responsable. Dicho FONDECYT está alojado en el Centro Producción del Espacio de la Universidad de las Américas.

Transparencia: Los autores colaboran con pobladores, colectivos y movimientos políticos y de vivienda que luchan por producir un espacio colectivo y accesible. Dichos compromisos nutren, pero no distorsionan la rigurosidad de su investigación académica.

Hace un par de días, uno de nosotros tuvo que ir al dentista por una emergencia, y en la conversación previa con el especialista éste le preguntó a qué se dedicaba. “Profesor en una facultad de arquitectura”, respondió. “¡Arquitectura! ¡Justo me acabo de comprar un edificio completo en San Miguel!”, dijo el odontólogo con entusiasmo, narrándole los pormenores de su operación, y las expectativas que tenía en el negocio a futuro. La escena abre una interrogante relevante: ¿qué está pasando en Chile con el mercado de la vivienda, donde una gran mayoría de familias debe ahorrar años, sino generaciones, para comprarse una casa propia, mientras otros acumulan propiedades por montón?

Entrevistado en Tele13Radio, el candidato Ignacio Briones indicó hace unos días que, dentro de los problemas asociados a la tributación en Chile, uno que debía ser atendido es la exención a las viviendas DFL2, mecanismo que incentivaría a muchos a convertirse en dueños de centenares de propiedades —“100, 200, 300”, señaló— por las que no estarían pagando impuestos (al respecto, es importante precisar que este beneficio tributario, en el caso de las personas naturales, se limita a un máximo de dos viviendas por persona). Sin embargo, el fenómeno de los “superdueños” excede con creces el asunto de la tributación, pues sus efectos negativos salpican toda la industria de la vivienda. Se trata de un fenómeno conocido como “inversionistificación” (Vergara-Perucich y Aguirre-Núñez, 2019), que refiere al proceso y las estructuras mediante las cuales ciertas personas de ingresos medios y altos adquieren viviendas para arrendarlas y obtener rentas; viviendas que, en muchos casos, ni siquiera conocen, ya que las compran mediante empresas de capitalización inmobiliaria individual, y administran mediante agencias de corretaje.

En palabras de Hulse y Reynolds (2018), la inversionistificación es una práctica que extrae valor desde clases sociales desposeídas en base a un bien básico —la vivienda—, aprovechando el régimen de propiedad privada y el déficit habitacional, lo que resulta altamente lucrativo en ciudades con políticas habitacionales orientadas por el libre mercado, como es el caso de las chilenas. El déficit de vivienda en nuestro país es un problema estructural, pero también una suculenta fuente de ingresos para algunos pocos.

Fotografía de Catherine Vignolo.

CARACTERIZACIÓN DE LOS SUPERDUEÑOS EN EL GRAN SANTIAGO

Existe inversionistificación en el Gran Santiago, y presenta patrones espaciales que pueden ayudarnos a entender su comportamiento. Antes de comenzar, valga decir que con «superdueños» nos referimos a personas naturales, dueños de 5 o más propiedades, compradas en calidad de tal durante el período 2008-2019[1].

Analizando los datos, obtenidos de Inciti.com y Mercadolibre.cl, encontramos registros de 2.680 superdueños en el Gran Santiago, quienes en promedio tienen 8 viviendas, con un máximo de 96[2]. En promedio pagaron 2.040 UF, yendo el rango de 510 UF en su lado más bajo hasta 21.607 UF como el mayor valor pagado. La superficie promedio registrada de estas compras fue de 54m2, un tamaño que sugiere que no están siendo consideradas como viviendas personales por sus dueños.

Los superdueños muestran claras preferencias de inversión, escogiendo cinco comunas que concentran el 72,4% de las propiedades: Santiago Centro (7.424 viviendas), Estación Central (3.238), Independencia (2.676), La Florida (904) y Ñuñoa (878). Las comunas comparten algunas características en relación la presencia de estaciones de Metro, y donde el eje Alameda presenta una particular fuerza de atracción, probablemente por concentrar gran parte de los servicios y puestos de trabajo de la ciudad (mapa 1).

Mapa 1.

Las propiedades de superdueños se encuentran en toda la ciudad, pero se localizan preferentemente en las zonas señaladas. Elaboración propia.

Mapa 2.

Estimación del valor medio de las propiedades adquiridas por superdueños en el Gran Santiago en base a datos de Inciti. Elaboración propia.

Por otro lado, y en base a los datos recabados, podemos evidenciar que se trata de un negocio altamente rentable. La Tabla 1 identifica la renta potencialmente extraída mensualmente de cada propiedad, obtenida en una simulación de crédito hipotecario a 15 años con tasa anual de 3,8%, y un valor de arriendo hipotético de las propiedades un 50% superior al dividendo. Esta es una estimación conservadora ya que, por ejemplo, la diferencia en 2019 entre el dividendo de un departamento de 1 dormitorio y el valor de arriendo del mismo en la comuna de Recoleta era de $198.117 en promedio, lo que representa una diferencia entre dividendo y valor de arriendo de 176%.

Si aplicamos las cifras a una persona que hubiera comprado 8 viviendas, estimamos que recibiría una renta mensual promedio de entre $200.000 y $1.400.000.

Tabla 1.

Ranking de las 20 personas naturales con más propiedades adquiridas en el Gran Santiago (2008 y 2019). Fuente: elaboración propia en base a datos de InCiti.com y Mercadolibre.cl.

Tabla 2.

Estimación de viviendas a la venta y arriendo en Gran Santiago, y de su concentración en dueños y superdueños. Elaboración propia.

En entrevistas con superdueños, varios señalaron que compraban propiedades porque eran “una buena inversión”, pero explorando más en profundidad, sus razones solían relacionarse con la carencia de derechos fundamentales y las incertidumbres sobre el futuro: “invertimos para paliar alguna eventualidad laboral o de salud” o «es la forma asegurar la vejez”, fueron algunos de los testimonios en esa línea. Este escenario es comprensible dada la rentabilidad del mercado inmobiliario nacional y, en contraste, el tipo de Estado que hemos construido. Como dice el refrán argentino: “si todo va mal, invierte en ladrillo”.

Imagen 1.

Collage de algunas publicidades inmobiliarias que se presentaron como posibilidades de futuro, llamando a invertir el 10% (y el 20% y el 30%) retirado de los fondos de jubilación. Elaboración propia.

El problema, sin embargo, es que esta visión individualista de construir territorio está lejos de ser inocua, y tiene algunas consecuencias negativas no sólo para la ciudad sino también para terceros, como veremos a continuación.

Los superdueños —profesionales, futbolistas, comerciantes—, probablemente sin saberlo terminan influyendo sobre el acceso a la vivienda, en tanto inflan sus precios al aplicar un poder de compra en barrios donde no vivirán, además de capturar la oferta de vivienda disponible. En otras palabras, la inflación del precio de las viviendas en Santiago, que ya de por sí viene al alza durante décadas, se magnifica por la escasez cautiva de unidades asequibles, acaparadas por un grupo específico de la población, y luego, de la vivienda disponible en el mercado, al existir compradores con un poder adquisitivo superior a quienes padecen el déficit. Los superdueños terminan copando la oferta, sobre todo de la vivienda más asequible, y así, el valor comercial de la vivienda no termina de bajar, quedando fuera de las posibilidades de hogares de menores ingresos.

Chile tiene un déficit de vivienda estructural, y el mercado de la vivienda es un campo de extracción de renta desregulado, cada vez más exclusivo, debido a esta enorme distancia que se tiende entre los ingresos de hogares no propietarios y los precios de las viviendas, sea para comprar o arrendar. Es posible, además, que esta distancia haya crecido durante la pandemia, agudizando un problema que ya desde antes era crítico para cientos de miles de familias. En síntesis, los superdueños son parte de las causas del déficit de vivienda, ya sea por ocupación de la oferta o por presión de precios que se adecúan al poder de compra de personas con buena capacidad de crédito bancario, lo que lleva los precios al alza.

Por su parte, las estrategias para reducir o bien frenar los valores de la vivienda no sólo han fallado, sino que han desatado el efecto contrario: en Santiago, la variación promedio del precio de arriendo en comunas que tuvieron beneficiarios del programa de Subsidio de Arriendos del MINVU fue un 25% superior que en aquellas comunas donde no aplicó dicho subsidio[3] (Gráfico 1). En la práctica, este subsidio, cada vez más, está yendo a parar a los bolsillos de superdueños, y es urgente buscar alternativas efectivas que controlen el alza del precio de la vivienda.

Gráfico 1.

Relación entre variación del precio de la vivienda y subsidios al arriendo en comunas del Gran Santiago. Fuente: Elaboración propia en base a datos de Casen 2013, 2015 y 2017; Observatorio Urbano de MINVU.

MÁS SUBSIDIO Y MÁS DÉFICIT: ALGO NO CUADRA

¿Cómo controlar el fenómeno de los superdueños para que no impacte en el acceso al precio de la vivienda? El férreo régimen de propiedad individual consagrado en la actual Constitución hace difícil el desarrollo de una acción directa para controlar el fenómeno mediante regulaciones del mercado inmobiliario. En buscar una solución, el rol del Estado es clave, pero las fórmulas del pasado reciente, subsidios focalizados en grupos de bajos ingresos, no han sido efectivas. Se requieren nuevas estrategias.

Para ilustrar la ineficacia, según el Observatorio Urbano del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, el déficit cuantitativo de vivienda para el año 1998 era de 497.012 unidades. Diez años después, y tras una inversión en subsidios de casi 500 millones de UF[4], el déficit de vivienda era de 497.615; es decir, aumentó en un 0.12%, pese a que en el mismo período se construyeron 2.659.889 nuevas unidades en la ciudad.

Peor aún, para el mismo período, el Ministerio de Vivienda y Urbanismo entregó 3.201.768 de subsidios de diferente índole, y aun así, el déficit aumentó. De esta contradicción se puede desprender que, por un lado, el libre mercado en materia de vivienda no logra generar los aportes sociales que resuelven la correcta asignación de un servicio sin sustitutos como es la vivienda; y por el otro, que la política habitacional en lógica subsidiaria es ineficaz y costosa. Entretanto, fenómenos acumuladores como los superdueños, entre otros, transformaron el mercado de la vivienda en un espacio de inversión en clave financiera, presionando los precios al alza y reduciendo el acceso de los grupos medios, quienes no califican ni para subsidios focalizados, ni para créditos hipotecarios.

El rol del Estado es fundamental y debe moverse desde ser un pagador —que desconoce, incluso, las utilidades de sus proveedores— para convertirse en actor activo en la construcción de ciudad. El sistema subsidiario no dio el ancho. Un dato elocuente al respecto: si se hubiesen invertido esas 498.444.111 UF en construir viviendas de calidad, se hubiese podido paliar sustantivamente el déficit habitacional, comprando 346.151 viviendas del mercado o construyendo 422.811 nuevas unidades en suelo fiscal (Tabla 2). En su lugar, ese capital se usó para salir al mercado a buscar soluciones habitacionales.

Tabla 2.

Cálculo del número de viviendas posibles a adquirir o a construir con el gasto utilizado por MINVU en subsidios. Se supone un precio de suelo de 6 UF/m2, costo de construcción de 28 UF/m2 entregado, y tamaños de viviendas de entre 40 a 60 m2. Fuente: elaboración propia con datos del Ministerio de Vivienda y Urbanismo.

Un superdueño necesita arrendatarios para financiar su inversión, y el alza permanente de ese valor aumenta la rentabilidad del negocio, pero esto presiona los presupuestos de los hogares. El Estado ha intentado paliar el aumento del precio de arriendo con subsidios al arriendo, instrumento que entró en vigor en 2014, destinado a permitir que los hogares puedan acceder a viviendas mejor localizadas, pero más caras. No obstante, el subsidio de arriendo no ha contribuido en nada a reducir el precio de la vivienda y, por lo demás, es un regalo a los superdueños, quienes —entre otros— se benefician de este tipo de inyecciones de liquidez, ampliando su gama de potenciales fuentes de ingreso.

Los superdueños y la crisis de la vivienda van de la mano. Para avanzar en soluciones, debiera realizarse un giro en la política habitacional desde un enfoque subsidiario a la producción de vivienda como infraestructura pública. Ello permitiría que los beneficios de la ciudad no sean capturados por una minoría, sino que se construya una ciudad donde todos tengan derecho a una vivienda digna, en un barrio diverso, con servicios, plazas y conectividad.

NOTAS Y REFERENCIAS

Este artículo es parte del proyecto CIPER/Académico, una iniciativa de CIPER que busca ser un puente entre la academia y el debate público, cumpliendo con uno de los objetivos fundacionales que inspiran a nuestro medio.

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